Phân vùng sử dụng đất (PVSDD) là một công cụ quy hoạch để quản lý không gian đô thị phù hợp quy luật thị trường được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia có kinh tế thị trường phát triển như Mỹ, Nhật, Hàn Quốc.... Hiện nay Quy hoạch chung (QHC) tại Việt Nam chưa áp dụng rộng rãi công cụ PVSDD này. Trong thực tiễn đã chứng minh những tồn tại về tính cứng nhắc của QHC, thiếu hiệu quả trong các giải pháp sử dụng đất thích ứng BĐKH, sự thiếu thống nhất, chồng chéo giữa QHC của ngành Xây dựng và TN&MT đô thị và giữa QHC với QH cụ thể hoá (QHPK và QHCT), và trong nhiều trường hợp tỏ ra khá cứng nhắc và không tuân theo quy luật của thị trường, dẫn tới điều chỉnh quy hoạch về mật độ, tầng cao, hệ số sử dụng đất thiếu căn cứ và khó kiểm soát. Nghiên cứu này hướng tới xây dựng công cụ PVSDD định hướng cho đô thị thành những vùng sử dụng đất khác nhau như phân vùng trung tâm, dân cư, công nghiệp, thương mại, hỗn hợp trên nguyên tắc của thị trường và từ đó tạo ra các không gian đô thị theo PVSDD thông qua các quy định quản lý về loại đất sử dụng, mật độ sử dụng đất, tầng cao, khoảng đệm cách ly an toàn môi trường..., Tóm tắt tiếng anh, Land use zoning is a tool for regulating the built envrionment in respond to the real estate market. This tool is applied for the urban planning techniques worldwhile in many countries, including Japan, United states of America1, Australia, Korea and so on. Meanwhile, the urban planning in Vietnam has not applied this technique due to the legacy of the 'rigid' master plan system. The shortcomings of of the land use planning are the detail descriptive products, in consitency of uses and regulations among the urban planning level in the cities, the overlaping and sometimes dispute between the land uses regulated in the urban planning of Ministry of Construction (MOC) and the land use planning by Ministry of natural resource and environment (MONRE). This leads to the so long of the urban planning process and costly the urban development and built environment, traffic jam, polutted envrionment and over cdroaded soical insfrastructure. Therefore, this reserach aims to elaborate the land use zoning tool in the city planning in order to improve the quality of urban planning in respond to the market and increase the capacity of the urban management in the city planning and its implentation. This rerearch is funded by MOC in line of the programme for the innnovation of the urban planning paradigm in 2020.