Currently, Vietnam's legal framework regarding the effective timing of land use rights transfer contracts lacks cohesion and comprehensiveness across various laws, including civil law, land law, notary and authentication laws, and real estate business regulations. This lack of clarity has resulted in illegal practices and collusion among parties involved in land transfers, aiming to evade taxes, fees, and administrative procedures, leading to significant losses in state budget revenue. Additionally, these issues hinder the development of the real estate market and the broader business environment in Vietnam. This study conducts a comprehensive analysis of Vietnam's legal regulations, comparing them with international standards, to evaluate the conditions and timing for the effectiveness of land use rights contracts. Based on this comparison, the study proposes solutions to enhance the legal framework, contributing to the creation of a secure and efficient legal environment that supports the sustainable growth of Vietnam's real estate market.Hiện nay, quy định pháp luật Việt Nam còn chưa thống nhất, chưa chặt chẽ về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ) giữa pháp luật dân sự, đất đai, công chứng, chứng thực, nhà ở và kinh doanh bất động sản. Từ đó phát sinh nhiều hành vi lách luật, “thông đồng” giữa các bên chuyển nhượng để tránh, giảm thuế, phí và thủ tục hành chính... dẫn đến thất thoát ngân sách nhà nước, đồng thời gây ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản và môi trường kinh doanh ở Việt Nam. Trong phạm vi bài viết này, tác giả nghiên cứu, phân tích quy định pháp luật Việt Nam, đồng thời tham khảo quy định pháp luật của một số nước trên thế giới, qua đó đánh giá và so sánh về điều kiện và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng CNQSDĐ. Từ đó đưa ra đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật về hiệu lực hợp đồng CNQSDĐ, để góp phần tạo môi trường pháp lý an toàn và hiệu quả nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản ở Việt Nam phát triển.