Minh bạch thông tin trong báo cáo tài chính (BCTC) là vấn đề quan trọng được các cơ quan quản lý, doanh nghiệp, nhà đầu tư quan tâm hàng đầu. Ứng dụng mô hình M-Score của Beneish (1999), bài nghiên cứu được thực hiện nhằm giúp các nhà đầu tư, công ty kiểm toán nhận diện gian lận BCTC của các công ty ngành Bất động sản và Xây dựng niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Với mẫu nghiên cứu gồm 93 công ty BĐS và Xây dựng niêm yết trên HOSE và HNX, kết quả nghiên cứu cho thấy mô hình có khả năng dự báo đúng 83,87% cho các công ty trong mẫu nghiên cứu. Các yếu tố giúp nhận diện gian lận BCTC gồm có 3 yếu tố về động cơ (ổn định tài chính, áp lực từ bên thứ ba, mục tiêu tài chính), một yếu tố của cơ hội (giám sát hoạt động của Ban giám đốc không hiệu quả) và một yếu tố về kiểm soát.Transparency in financial reports is an important issue that concerns regulatory agencies, businesses, and investors alike. Using the Beneish's M-Score model (1999) in this research aims to assist investors and auditing firms in identifying financial statement fraud in real estate and construction companies listed on the Vietnamese stock market. With a sample size of 93 real estate and construction companies listed on the HOSE and HNX exchanges, the research results indicate that the model has an 83.87% accuracy rate in predicting fraudulent companies within the sample. Factors contributing to the identification of financial statement fraud include three motive factors (financial stability, pressure from third parties, financial targets), the opportunity factor (ineffective monitoring by the Board of Directors), and the control factor.